Contrato de corretagem imobiliária: doutrina, prática, legislação e jurisp / Éder Marcos Bolsonário - 1ª ed. / 2022 - Spessotto

Parte I

Doutrina

1. Origens da corretagem e a legislação brasileira.............................................................. 23

1.1. Origens históricas da corretagem...................................................................................... 23

1.2. A corretagem imobiliária no Brasil................................................................................... 24

1.2.1. As Ordenações do Reino e as Ordenações Filipinas.................................................. 24

1.2.2. Os primeiros anúncios de comercialização de imóveis............................................. 25

1.2.3. Os Decretos nº 417/1845 e 648/1849................................................................................ 26

1.2.4. O Código Comercial de 1850........................................................................................... 27

1.2.5. O Código Civil de 1916..................................................................................................... 27

1.2.6. O primeiro sindicato dos corretores de imóveis......................................................... 28

1.2.7. As Leis nº 4.116/62 e 6.530/78.......................................................................................... 28

1.2.8. O Código Civil de 2002..................................................................................................... 29

 

2. O contrato de corretagem...................................................................................................... 31

2.1. Mediação e corretagem........................................................................................................ 31

2.2. Conceito.................................................................................................................................. 34

2.3. Quadro resumo do contrato de corretagem.................................................................... 36

2.4. Institutos assemelhados....................................................................................................... 36

2.4.1 Contrato de prestação de serviços................................................................................... 36

2.4.2. Contrato de mandato........................................................................................................ 37

2.4.3. Contrato de comissão........................................................................................................ 38

2.4.4. Contrato de trabalho......................................................................................................... 38

2.5. Pressupostos de validade do contrato de corretagem.................................................. 39

2.5.1. Capacidade, legitimidade e restrições especiais......................................................... 39

a) Capacidade das partes............................................................................................................ 39

b) Legitimidade das partes......................................................................................................... 40

c) Restrições especiais.................................................................................................................. 43

2.5.2. Licitude do objeto.............................................................................................................. 43

2.6. Sujeitos da obrigação............................................................................................................ 44

2.7. Natureza jurídica do contrato de corretagem................................................................. 45

2.7.1. Contrato típico.................................................................................................................... 46

2.7.2. Contrato bilateral............................................................................................................... 46

2.7.3. Contrato oneroso................................................................................................................ 48

2.7.4. Contrato consensual.......................................................................................................... 49

2.7.5. Contrato aleatório.............................................................................................................. 51

2.7.6. Contrato informal.............................................................................................................. 55

2.7.7. Contrato acessório............................................................................................................. 58

2.7.8. Contrato impessoal............................................................................................................ 60

2.8. Etapas do contrato de corretagem..................................................................................... 62

2.8.1. Primeira etapa: autorização para mediar..................................................................... 63

2.8.2. Segunda etapa: aproximação das partes....................................................................... 64

2.8.3. Terceira etapa: fechamento do negócio......................................................................... 65

2.8.4. Quarta etapa: execução do contrato projetado............................................................ 65

2.9. Proposta, aceite e desistência............................................................................................. 66

2.10. Resultado útil....................................................................................................................... 69

2.10.1. Resultado útil: Teoria do Encontro de Vontades...................................................... 69

2.10.2. Resultado útil: Teoria da Execução do Contrato Mediado..................................... 78

2.11. Distinção entre desistência e arrependimento.............................................................. 81

 

3. A corretagem com cláusula de exclusividade.................................................................. 85

3.1 Conceito................................................................................................................................... 85

3.2. Benefícios da opção.............................................................................................................. 87

3.3. Distinção entre opção e autorização de mediação......................................................... 88

3.4. Natureza jurídica da opção................................................................................................. 90

3.4.1. Contrato típico.................................................................................................................... 90

3.4.2. Contrato unilateral ou bilateral....................................................................................... 90

3.4.3. Contrato oneroso................................................................................................................ 91

3.4.4. Contrato consensual.......................................................................................................... 91

3.4.5. Contrato comutativo......................................................................................................... 91

3.4.6. Contrato solene................................................................................................................... 91

3.4.7. Contrato acessório............................................................................................................. 92

3.5. Modalidades de opção......................................................................................................... 92

3.6. Requisitos da opção.............................................................................................................. 93

3.6.1. Requisitos intrínsecos........................................................................................................ 93

3.6.2. Requisitos extrínsecos....................................................................................................... 94

3.6.3. Requisito formal................................................................................................................. 95

 

3.7. Negócio concluído no prazo da opção............................................................................. 95

3.8. Negócio concluído fora do prazo da opção..................................................................... 97

3.9. Negócio realizado em condições distintas da opção................................................... 100

3.10. Inércia e ociosidade do corretor na opção................................................................... 101

3.11. Opção sem preço ou condições do negócio................................................................ 104

3.12. Opção sem prazo.............................................................................................................. 105

3.13. Opção sem estipulação da taxa de corretagem.......................................................... 106

3.14. Opção sem outorga uxória.............................................................................................. 107

3.15. Opção sem assinatura de testemunhas........................................................................ 108

3.16. Opção na venda de propriedade em condomínio..................................................... 108

3.17. Revogação e resolução da opção................................................................................... 110

 

4. O corretor de imóveis........................................................................................................... 113

4.1. Origem etimológica............................................................................................................ 113

4.2. Conceito................................................................................................................................ 113

4.3. Atuação do corretor............................................................................................................ 115

4.4. Parcialidade ou imparcialidade do corretor................................................................. 118

4.5. Tipos de corretor................................................................................................................. 119

4.6. Habilitação do corretor de imóveis................................................................................. 122

4.7. Funções do corretor de imóveis....................................................................................... 125

4.7.1. Função do corretor como mediador............................................................................ 126

4.7.2. Função do corretor como mandatário......................................................................... 128

4.7.3. Função do corretor como consultor imobiliário........................................................ 132

4.8. Deveres do corretor de imóveis....................................................................................... 137

4.8.1. Deveres gerais.................................................................................................................. 138

a) Dever de obter um ou mais negócios................................................................................ 139

b) Dever de lealdade.................................................................................................................. 142

c) Dever de diligência................................................................................................................ 145

d) Dever de prudência.............................................................................................................. 150

e) Dever de informar................................................................................................................. 152

f) Dever de prestar esclarecimentos....................................................................................... 154

4.8.2. Deveres específicos.......................................................................................................... 158

a) Dever ético.............................................................................................................................. 158

b) Dever de sigilo profissional................................................................................................ 163

c) Dever de prestação de contas.............................................................................................. 167

d) Dever de comunicação de operações suspeitas.............................................................. 171

e) Dever de pagar as contribuições anuais do CRECI........................................................ 176

4.8.3. Deveres contratuais......................................................................................................... 179

4.9. Infrações éticas e disciplinares......................................................................................... 180

4.10. Direito do corretor a remuneração................................................................................ 182

4.11. Inexistência de dever de garante do corretor............................................................. 186

 

5. O comitente............................................................................................................................ 191

5.1. O comitente.......................................................................................................................... 191

5.2. Conceito................................................................................................................................ 192

5.3. Posição contratual do comitente no negócio mediado............................................... 192

5.4. Relação comitente versus corretor................................................................................... 195

5.5. Deveres do comitente......................................................................................................... 199

5.5.1. Dever de efetuar o pagamento da taxa de corretagem............................................ 199

5.5.2. Dever de autorizar anúncio de proposta de transação............................................ 204

5.5.3.  Dever de prestar corretas informações...................................................................... 207

 

6. O contrato mediado.............................................................................................................. 211

6.1. Contrato mediado............................................................................................................... 211

6.2. Participação do corretor no contrato mediado............................................................. 212

6.3. Ineficácia e desfazimento do contrato mediado........................................................... 213

6.4. Efeitos da nulidade e anulabilidade do contrato mediado em relação ao contrato de corretagem................................................................................................................................... 213

6.4.1. Efeitos da nulidade do contrato mediado na remuneração do corretor.............. 214

6.4.2. Efeitos da anulabilidade do contrato mediado na remuneração do corretor..... 217

6.5. Efeitos da resolução e resilição do contrato mediado na remuneração do corretor. 220

6.6. Efeitos da cláusula suspensiva no contrato mediado em relação a remuneração do corretor........................................................................................................................................................ 224

6.7. Efeitos da inadimplência no contrato mediado e a remuneração do corretor...... 228

 

7. A remuneração do corretor................................................................................................. 229

7.1. Conceito................................................................................................................................ 229

7.2. Comissão ou honorários?.................................................................................................. 230

7.3. Quem paga a comissão ao corretor?............................................................................... 231

7.4. Modalidades de comissão................................................................................................. 233

7.5. Momento gerador do direito à comissão....................................................................... 234

7.6. Momento do pagamento da comissão........................................................................... 241

7.7. Condição suspensiva.......................................................................................................... 242

7.8. Pagamento da comissão: aleatório versus periódico.................................................... 245

7.9. Arbitramento da comissão: taxa usual........................................................................... 246

7.10. Arbitramento da comissão em contratos de parceria imobiliária.......................... 251

7.11. Direito à comissão na dispensa do corretor................................................................ 252

7.12. Comissão no concurso de corretores............................................................................ 254

7.13. Arbitramento da comissão no concurso de corretores............................................. 260

7.14. Comissão na subcorretagem.......................................................................................... 262

7.15. Comissão na compra e venda com pagamento em imóveis................................... 263

7.16. Comissão na permuta de imóveis................................................................................. 264

7.17. Direito à comissão pelo pseudocorretor.......................................................................... 267

 

8. O contrato de corretagem e o Código de Defesa do Consumidor............................ 271

8.1. O contrato de corretagem e o Código de Defesa do Consumidor........................... 271

8.2. Relação de consumo: consumidor (comitente) e corretor (fornecedor).................. 272

8.3. Destinatário final:  teoria finalista, teoria maximalista e teoria finalista aprofundada 275

8.4. Efeitos da aplicação do Código de Defesa do Consumidor no contrato de corretagem........................................................................................................................................................ 276

8.5. Hipóteses de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de corretagem................................................................................................................................... 280

8.6. O contrato mediado e seus reflexos no contrato de corretagem frente ao Código de Defesa do Consumidor........................................................................................................................... 283

8.7. O pagamento da taxa de corretagem pelo consumidor............................................. 286

8.7.1. Quem paga a comissão de corretagem nas relações de consumo?....................... 286

8.7.2. O dever de informação para a assunção do encargo pelo consumidor............... 294

8.7.3. O direito de arrependimento do consumidor........................................................... 299

 

9. A cláusula over price............................................................................................................ 301

9.1. Conceito................................................................................................................................ 301

9.2. Legalidade ou ilegalidade da cláusula Over Price........................................................ 301

9.3. Posição do CRECI quanto a prática do Over Price....................................................... 303

9.4. Formas de contratação Over Price.................................................................................... 304

9.5. Natureza jurídica................................................................................................................ 307

9.5.1. Contrato bilateral............................................................................................................. 307

9.5.2. Contrato oneroso............................................................................................................. 307

9.5.3. Contrato consensual........................................................................................................ 308

9.5.4. Contrato aleatório............................................................................................................ 308

9.5.5. Contrato solene................................................................................................................ 309

9.5.6. Contrato acessório........................................................................................................... 310

 

10. A responsabilidade civil do corretor............................................................................. 311

10.1. A responsabilidade civil.................................................................................................. 311

10.2. Elementos da responsabilidade civil............................................................................ 312

10.2.1. A Conduta....................................................................................................................... 313

10.2.2. O Dano............................................................................................................................. 313

10.2.3. O nexo de causalidade.................................................................................................. 314

10.3. A responsabilidade civil subjetiva................................................................................ 314

10.4. A responsabilidade civil objetiva.................................................................................. 314

10.5. A quem o corretor responde?......................................................................................... 315

10.6. A alteração legislativa do art. 723 do Código Civil................................................... 318

10.7. A responsabilidade civil do corretor frente ao Código Civil e normas especiais 320

10.8. A responsabilidade civil do corretor frente ao Código de Defesa do Consumidor 327

10.8.1. O corretor como profissional liberal.......................................................................... 327

10.8.2. A imobiliária como corretora...................................................................................... 330

10.8.3. Quadro resumo da responsabilidade civil do corretor......................................... 332

10.8.4.  Cadeia de fornecimento e disponibilização de produtos e serviços.................. 332

10.9. A responsabilidade civil do corretor na incorporação imobiliária........................ 337

10.9.1 A inexecução do contrato pelo incorporador e a responsabilidade civil do corretor 337

10.9.2. Defeitos e vício do produto na incorporação e a responsabilidade civil do corretor........................................................................................................................................................ 344

10.10. A responsabilidade civil e penal do corretor na mediação de condomínio irregular e loteamento clandestino............................................................................................................. 349

10.11. A responsabilidade civil do corretor como mandatário......................................... 355

10.12. As excludentes de responsabilidade civil................................................................. 357

10.13. A inexistência de responsabilidade civil do corretor quanto ao vício redibitório. 359

10.14. A inexistência de responsabilidade civil do corretor quanto à execução do contrato mediado........................................................................................................................................ 361

10.15. A prescrição da pretensão contra o corretor............................................................. 363

 

11. O contrato de associação entre corretor e imobiliária............................................... 367

11.1. Contrato de associação.................................................................................................... 367

11.2. Natureza jurídica.............................................................................................................. 371

11.3. Corretor associado versus corretor empregado.......................................................... 374

11.4.  O ônus da prova............................................................................................................... 379

 

12. A extinção do contrato de corretagem........................................................................... 381

12.1. Extinção da corretagem pelo cumprimento da obrigação....................................... 381

12.2. Extinção da corretagem pelo decurso de prazo convencionado............................ 381

12.3. Extinção da corretagem pelo não cumprimento da obrigação (resolução).......... 382

12.4. Extinção da corretagem pela impossibilidade do cumprimento da obrigação (resolução involuntária)................................................................................................................................ 383

12.5. Extinção da corretagem por cláusula suspensiva no contrato mediado.............. 383

12.6. Extinção da corretagem por resilição bilateral (distrato)......................................... 384

12.7. Extinção da corretagem por resilição unilateral......................................................... 384

12.7.1. Resilição unilateral pelo comitente............................................................................ 384

12.7.2. Resilição unilateral pelo corretor............................................................................... 384

12.8. Extinção da corretagem pela morte de um dos contratantes.................................. 385

12.9. Extinção da corretagem pela incapacidade superveniente do corretor................ 386

12.10. Extinção da corretagem por força maior................................................................... 386

 

13. O processo de cobrança da corretagem......................................................................... 389

13.1. Acesso à Justiça pelo corretor........................................................................................ 389

13.2. Ação de execução.............................................................................................................. 390

13.2.1. Documento assinado pelo devedor e por duas testemunhas.............................. 390

13.2.2. Títulos de crédito........................................................................................................... 394

13.3. Ação monitória.................................................................................................................. 396

13.4. Ação de cobrança.............................................................................................................. 398

13.5. Prescrição para a cobrança da comissão de corretagem.......................................... 402

 

 

Parte II

Prática Imobiliária

1. Prática da corretagem........................................................................................................... 407

1.1. Autorização de divulgação de imóvel............................................................................ 407

1.2. Proposta de compra de imóvel........................................................................................ 410

1.3. Proposta de locação de imóvel......................................................................................... 411

1.4. Termo de opção de venda................................................................................................. 412

 

2. Prática contratual.................................................................................................................. 413

2.1. Contrato de corretagem imobiliária com cláusula de exclusividade...................... 413

2.2. Contrato de corretagem imobiliária................................................................................ 417

2.3. Contrato de corretagem imobiliária com cláusula over price..................................... 420

2.4. Contrato de associação entre corretor e imobiliária.................................................... 423

2.5. Contrato de prestação de serviços entre imobiliária e construtora.......................... 429

2.6. Instrumento regulamentação de pagamento de comissão de corretagem imobiliária e outras avenças......................................................................................................................................... 439

2.7. Contrato de prestação de serviços de administração imobiliária............................. 442

2.8. Contrato de promessa de venda e compra de imóvel com cláusula de pagamento de taxa de corretagem............................................................................................................................. 447

 

3. Prática extrajudicial.............................................................................................................. 453

3.1. Notificação extrajudicial para cobrança de taxa de corretagem............................... 453

3.2. Denúncia no CRECI contra corretor............................................................................... 456

 

4. Prática judicial....................................................................................................................... 461

4.1. Ações para recebimento da taxa de corretagem.......................................................... 461

4.1.1. Ação de cobrança de taxa de corretagem (Modelo 1).............................................. 461

4.1.2. Ação de cobrança de taxa de corretagem (Modelo 2).............................................. 467

4.1.3. Ação monitória................................................................................................................. 473

4.1.4. Ação de execução de título extrajudicial.................................................................... 477

4.2. Defesa em ações judiciais.................................................................................................. 481

4.2.1. Contestação – vício no imóvel mediado a venda pelo corretor (Modelo 1)........ 481

4.2.2. Contestação – vício no imóvel mediado na locação pelo corretor (Modelo 2)... 492

4.3. Reclamação trabalhista do corretor de imóveis........................................................... 505

4.4. Contestação da reclamação trabalhista do corretor..................................................... 518

Parte III

Leis, decretos e regulamentos

1. Leis............................................................................................................................................ 547

1.1. Código Civil (arts. 722 a 729) – estabelece diretrizes gerais sobre o contrato de corretagem......................................................................................................................................................... 547

1.2. Lei nº 6.530/78 – dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências...................... 549

 

2. Decreto..................................................................................................................................... 555

2.1. Decreto nº 81.871/78 – regulamenta a Lei nº 6.530/78, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.............................................................................................................. 555

 

3. Resolução COFECI-CRECI................................................................................................. 564

3.1. Resolução-COFECI nº 005/78 – estabelece normas para o Contrato Padrão, Contrato Padrão, previsto no art. 16, inciso 6º, da Lei nº 6.530/78................................................................... 564

3.2. Resolução-COFECI nº 146/82 – aprova o Código de Processo Disciplinar............ 565

3.3. Resolução-COFECI nº 326/92 – aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis. “Ad referendum”...................................................................................................... 581

3.4. Resolução-COFECI nº 458/95 – dispõe sobre a obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e anúncios publicitários, e também sobre o número do registro ou da incorporação imobiliária..................................................................................................... 585

3.5. Resolução-COFECI nº 1.256/12 – torna obrigatório o arquivamento no CRECI de documentos referentes a lançamentos imobiliários e respectivas incorporações e dá outras providências................................................................................................................................ 586

3.6. Resolução-COFECI nº 1.336/14 – altera a Resolução COFECI nº 1.168/2010 em conformidade com a nova redação da Lei nº 9.613/98 em face da edição da Lei nº 12.683/12............. 588

Parte IV

Jurisprudência dos Tribunais Superiores (STF, STJ E TST) e dos Tribunais nos Estados e Distrito Federal (TJ, TRF E TRT)

 

Índice............................................................................................................................................ 599

1. Ação de cobrança................................................................................................................... 599

2. Ação de execução................................................................................................................... 599

3. Ação monitória....................................................................................................................... 600

4. Aluguel garantido.................................................................................................................. 601

5. Apropriação indébita............................................................................................................ 602

6. Aproximação útil................................................................................................................... 602

7. Arbitramento da comissão................................................................................................... 604

8. Arrependimento do negócio................................................................................................ 606

9. Arrependimento versus Desistência................................................................................... 608

10. Atraso na entrega da obra.................................................................................................. 609

11. Ausência de autorização para mediar............................................................................. 610

12. Autorização ineficaz............................................................................................................ 610

13. Ausência de responsabilidade do corretor..................................................................... 611

14. Avaliação de imóveis.......................................................................................................... 614

15. Base de cálculo da taxa de corretagem............................................................................ 615

16. Capacidade para contratar................................................................................................. 615

17. Certidões negativas............................................................................................................. 615

18. Cláusula suspensiva............................................................................................................ 616

19. Cláusula resolutiva.............................................................................................................. 617

20. Comissão – correção monetária........................................................................................ 617

21. Comissão indevida.............................................................................................................. 618

22. Comissão proporcional....................................................................................................... 618

23. Comissão – transferência do encargo.............................................................................. 619

24. Competência......................................................................................................................... 623

25. Concretização do negócio.................................................................................................. 624

26. Concurso de corretores....................................................................................................... 624

27. Condomínio.......................................................................................................................... 626

28. Conselho Regional de Corretores de Imóvel (CRECI)................................................. 626

29. Contrato verbal..................................................................................................................... 629

30. Corretor (pseudocorretor) não inscrito no CRECI........................................................... 630

31. Corretagem internacional: lei aplicável.......................................................................... 632

32. Culpa concorrente................................................................................................................ 632

33. Desapropriação do imóvel mediado............................................................................... 632

34. Desistência do negócio – comissão devida..................................................................... 634

35. Desistência do negócio – comissão indevida................................................................. 636

36. Devolução da comissão...................................................................................................... 638

37. Dispensa imotivada do corretor....................................................................................... 639

38. Distrato................................................................................................................................... 639

39. Exercício ilegal da profissão.............................................................................................. 640

40. Exclusividade........................................................................................................................ 641

41. Evicção de direito................................................................................................................. 643

42. Financiamento não aprovado............................................................................................ 644

43. Gravame judicial averbado na matrícula....................................................................... 646

44. Hipoteca sobre o imóvel mediado................................................................................... 647

45. Ilegitimidade passiva do corretor.................................................................................... 647

46. Inadimplência do locatário................................................................................................ 650

47. Inadimplência do comprador............................................................................................ 651

48. Inércia e ociosidade do corretor........................................................................................ 651

49. Legitimidade passiva do corretor..................................................................................... 652

50. Licitação pública.................................................................................................................. 654

51. Minha casa, minha vida...................................................................................................... 654

52. Multa por exercício ilegal da profissão ao não inscrito no CRECI............................ 655

53. Negócio não concluído....................................................................................................... 656

54. Negócio concluído em condições diversas..................................................................... 657

55. Negócio realizado fora do prazo da exclusividade...................................................... 658

56. Nulidade do contrato de corretagem.............................................................................. 659

57. Ônus da prova...................................................................................................................... 661

58. Outorga uxória..................................................................................................................... 661

59. Opção de venda.................................................................................................................... 662

60. Over price................................................................................................................................ 662

61. Pagamento da taxa de corretagem pelo comitente....................................................... 665

62. Pagamento da taxa de corretagem pelo locador........................................................... 666

63. Penhora sobre o imóvel mediado..................................................................................... 667

64. Permuta de imóveis............................................................................................................. 667

65. Pluralidade de corretores................................................................................................... 668

66. Prescrição............................................................................................................................... 670

67. Prestação de contas.............................................................................................................. 671

68. Proposta, cláusula abusiva................................................................................................ 671

69. Prova da testemunhal......................................................................................................... 672

70. Relação de consumo reconhecida..................................................................................... 673

71. Relação de consumo não reconhecida............................................................................. 674

72. Rescisão do contrato principal.......................................................................................... 676

73. Responsabilidade civil do corretor.................................................................................. 677